Opgaven en middelen corporatiesector
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties / Ministerie van Financiën / Ministerie van Economische Zaken en Klimaat / Aedes
Aanleiding
Naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. (Kamerstukken 2018-2019, 35 000 VII, nr.52) en afspraken in de annex bij het Klimaatakkoord (Kamerstukken 2018-2019, 32 813, nr. 263), hebben het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het ministerie van Financiën, het ministerie van Economische Zaken en Klimaat en Aedes gezamenlijk onderzocht hoe, gegeven de financiële positie van corporaties en haar maatschappelijke opgaven, op de korte en lange termijn bereikt kan worden dat de maatschappelijke opgaven in voldoende mate worden opgepakt. Daarbij zijn het huidig beleid, wetten en regels als uitgangspunt gehanteerd.
Uit de berekeningen blijkt dat de corporatiesector de stapeling van maatschappelijke opgaven onder de huidige investeringscondities niet volledig kan oppakken. Als corporaties tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel gaan, kan tot en met 2035 voor circa € 30 miljard aan maatschappelijke opgaven niet gerealiseerd worden. Dat is ongeveer een kwart van de totale gemodelleerde investeringen in die periode. Het tekort speelt sectorbreed: slechts vier kleine regio’s van de negentien weten in de doorrekeningen nagenoeg de gehele opgave op te pakken. Deze regio’s zijn te klein om significant bij te dragen aan de opgave in de overige regio’s. Uit de doorrekeningen blijkt verder dat geen enkele van de doorgerekende beleidsopties op zichzelf voldoende is om de volledige maatschappelijke opgave in alle regio’s op te kunnen pakken. Dit zou wel het geval kunnen zijn bij een andere maatvoering dan in de doorrekeningen gehanteerd, of bij combinatie van verschillende opties.
Hoofdconclusies
- De sector heeft onvoldoende middelen om de opgave volledig te realiseren. Gemiddeld lopen woningmarktregio’s in 2028 tegen hun financiële grenzen aan.
- De kern van het probleem zit in de kasstroom: de uitgaven als gevolg van onderhoud (en instandhouding), de fiscale lasten en later ook de rente stijgen veel harder dan de huuropbrengsten (inflatievolgend huurbeleid).
- Het moment waarop corporaties in problemen komen verschilt echter van regio tot regio. In 2024 kunnen de eerste regio’s de opgave niet meer betalen. Daarna volgen andere regio’s. Regionale verschillen zijn het beste te verklaren vanuit de behoefte aan wel of geen uitbreidingsnieuwbouw.