Onzelfstandige kamerverhuur: Onderzoek naar beleidsopties om het aanbod te vergroten
RIGO Research en Advies
Het Landelijk Platform Studentenhuisvesting heeft laten onderzoeken welke invloed het landelijke beleid heeft op de realisatie van onzelfstandige wooneenheden voor studenten.
Doel van dit onderzoek was om antwoord te geven op de volgende hoofdvraag: Welke (mix van) beleidsopties zijn mogelijk om het vergroten van het aanbod van onzelfstandige wonin-gen te stimuleren?
Deze hoofdvraag is vertaald naar twee onderzoeksvragen:
- Welke negatieve en positieve prikkels ontstaan vanuit landelijk beleid, waaronder de huurtoeslagregeling en het woningwaarderingsstelsel?
- Welke beleidsopties bieden een oplossing, rekening houdend met betaalbaarheid van woonlasten voor studenten en budgettaire houdbaarheid voor het Rijk?
Verschillen in rendement
Uit de casestudies en effectverkenning komt naar voren dat het bij nieuwbouw voor inves-teerders veel aantrekkelijker is om zelfstandige woningen te realiseren dan onzelfstandige eenheden. Het rendement dat zij kunnen behalen bij onzelfstandige eenheden ligt namelijk veel lager dan bij zelfstandige woningen. Bij transformatie zijn de verschillen in rendement minder groot en kan het juist aantrekkelijker zijn om onzelfstandige eenheden te realiseren. Het beleid van de rijksoverheid speelt een belangrijke rol bij de verschillen in rendement, met name de huurprijsregulering.
Maximale huurprijzen uit balans
De maximale huurprijzen van kleine zelfstandige woningen liggen veel hoger dan voor on-zelfstandige wooneenheden, als gevolg van verschillen in het woningwaarderingsstelsel (wws) voor beide typen woningen. De energieprestatie en de WOZ-waarde tellen bij zelf-standige woningen wel en bij onzelfstandige eenheden niet mee in het wws.
De energieprestatie zorgt voor de grootste verschillen. Dit geldt met name bij nieuwbouw, omdat nieuwe woningen volgens het Bouwbesluit aan hoge duurzaamheidseisen moeten voldoen. Een goede energieprestatie levert in het wws alleen bij zelfstandige woningen ex-tra duurzaamheidspunten op, die leiden tot een hogere maximale huur.
Om het rendement bij onzelfstandige eenheden te vergroten zou het wws voor onzelfstan-dige eenheden kunnen worden aangepast door, net als bij zelfstandige woningen, ‘duur-zaamheidspunten’ voor energieprestatie toe te kennen. De keerzijde van hogere (maximale) huurprijzen is dat de prijskwaliteitverhouding en betaalbaarheid van kamers voor studenten verslechtert.
Rol van de huurtoeslag
De huidige huurtoeslagregulering is alleen van toepassing bij zelfstandige huurwoningen. Dankzij de huurtoeslag kunnen de woonlasten voor studenten bij zelfstandige eenheden toch lager zijn dan bij onzelfstandige woonruimte.
Op dit moment heeft (het ontbreken van) huurtoeslag bij onzelfstandige eenheden weinig effect op het rendement voor verhuurders, omdat zij doorgaans al de maximale huurprijs vragen. Wel draagt de huurtoeslag bij aan de gunstige prijskwaliteitverhouding van zelfstan-dige woningen.
Om de verschillen in prijskwaliteitverhouding tussen zelfstandige en onzelfstandige eenhe-den te verkleinen zou het Rijk de huurtoeslagregeling kunnen uitbreiden naar onzelfstandige eenheden. Vanuit het perspectief van de investeerder heeft dit vooral zin in combinatie met een aanpassing van het wws, waarbij de huurtoeslag de hogere (maximale) huurprijzen kan compenseren.
De invoering van huurtoeslag voor onzelfstandige eenheden heeft uiteraard budgettaire consequenties voor het Rijk. Die zijn deels afhankelijk van de manier waarop de regeling wordt aangepast: generiek voor alle onzelfstandige eenheden of specifiek voor (nieuwe) studenteneenheden. Ook als de uitbreiding wordt beperkt tot studenten lopen de extra uit-gaven voor het Rijk al snel hoog opo.
Stimuleringsregelingen
Een andere manier waarop het Rijk de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting kan stimuleren is met behulp van een objectsubsidie, waardoor het verschil in rendement met zelfstandige eenheden overbrugd wordt, of een Regeling Vermindering Verhuurderheffing, waarbij de verhuurder per gerealiseerde studenteneenheid een heffingsvermindering krijgt. Ook deze maatregelen drukken op de begroting van het Rijk, maar hebben als voordeel dat de middelen gerichter kunnen worden ingezet.
Rol van gemeenten
Ook het gemeentelijke beleid speelt een rol bij de aantrekkelijkheid voor investeerders om onzelfstandige eenheden te realiseren. Gemeenten kunnen de mogelijkheden beïnvloeden, zowel via hun beleid op het gebied van gronduitgifte, grondprijzen en ruimtelijke ordening (nieuwbouw) als via regelgeving rond de (bescherming van) de bestaande zelfstandige wo-ningvoorraad (transformatie).
Uit het casusonderzoek is gebleken dat de ene gemeente daarbij veel stimulerender op-treedt dan de andere. Het Rijk zou dit kunnen bevorderen door een regierol op te pakken en met gemeenten en onderwijsinstellingen in gesprek te gaan over de mogelijkheden om de bouw van onzelfstandige studentenwooneenheden te stimuleren. Daarnaast zou het Rijk de mogelijkheden voor gemeenten om beperkende regels te stellen kunnen verminderen, door het aanpassen van wetgeving.